Wie sich die Maklergebühr bei einer Finanzierung ver(4)facht

Gerade in den Großstädten ist es so, dass man ohne Makler kaum ein vernünftiges Haus oder Grundstück bekommt. Leider ist der Beruf des Immobilienmaklers kein geschützter Beruf – und so ist festzustellen, dass es zwar auch gute Makler gibt, aber der Großteil ist unqualifiziert und deshalb eigentlich nicht das viele Geld wert, was sie kosten. Ich als Finanzierungsberater merke sofort, ob es meine Kunden mit einem guten qualifizierten Makler zu tun haben oder nicht. In über 80% der Fälle sind es leider die weniger guten…

Woran erkennt ich einen guten Makler?

Einmal an der Art und des Umfangs des Exposès  und der Informationen, die Sie von ihm bekommen. Ein Exposè mit allen relevanten Daten bekommen Sie selten – meist sind nur ein paar Daten genannt – und viel mehr weiß der Makler auch nicht über das Objekt – wenn man weiter fragt. Ein qualifizierter Makler hält auch alle Unterlagen bereit, die man für eine Finanzierung benötigt  - das wären:

  •       aktueller Flurkartenauszug,
  •       aktuelles Grundbuch,
  •       aktuelle Grundrisse und Bauzeichnungen zum Objekt,
  •       korrekte Wohnflächenberechnung und Berechnung des umbauten Raumes,
  •       eine Aufstellung der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen in der Vergangenheit,
  •       eine Aufstellung der in den nächsten Jahren nötigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen  
  •       die Gebäudeversicherung für das Haus
  •       bei vermieteten Objekten eine Kopie der Mietverträge und ein Nachweis der Mieteingänge auf dem Konto  

Meistens muss man ziemlich lange als ernsthafter Interessent (und ich als Finanzierungsberater) auf diese Unterlagen warten – manche Makler fragen sogar noch, ob denn das alles nötig wäre – das kann ganz schön nervenaufreibend sein. Oftmals werden verschiedene Interessenten gegeneinander ausgespielt – das ist dann schon sehr grotesk, was sich da mitunter abspielt.

Doch das Schlimmste ist, dass dann vom Käufer die ganze Provision von meistens 7,14% (incl. MwSt.) verlangt wird. Für die Finanzierung bedeutet das, dass meistens der größte Teil des vorhandenen Eigenkapitals für den Makler drauf geht. Dem entsprechend erhöht sich dann auch die Kreditsumme. Aber das ist noch nicht genug. Weil so viel Eigenkapital für die Nebenkosten (incl. Maklergebühr) draufgegangen sind, ist der Beleihungsauslauf für eine Finanzierung automatisch höher als bei einer Finanzierung ohne Maklergebühr – das heißt, man bekommt für den ohnehin schon höheren Kredit auch noch einen schlechteren Zinssatz.

Ich habe das mal ausgerechnet für einen Hauskauf von nur 120.000 € Kaufsumme, wobei ich die Maklergebühr „nur“ mit 6,0% (incl. Mehrwertsteuer) angesetzt wurde. Für das Beispiel habe ich die Zinsen der ING DIBA genommen (Die Berechnung ist von Ende 2011). Das Ergebnis ist, dass Sie nicht nur die 7.200 €  reine Maklergebühr bezahlen sondern am Ende der Finanzierung noch einmal gut 22.000 € an Zinsen bezahlen. In dem Beispiel zahlen Sie ein Jahr und 4 Monate länger die Raten an die Bank. damit wurde die Maklergebühr quasi 4 mal bezahlt – einmal man den Makler und 3 Mal an die Bank. Auch wenn wir jetzt zwischenzeitlich ein etwas günstigeres Zinsniveau haben – die Mehrkosten, die letztlich ein Makler verursacht sind enorm. Oftmals erschweren sie bei dünner Kapitaldecke überhaupt eine Zusage der Bank. Diese Berechnung zeigt ganz nebenbei, wie wichtig das Eigenkapital bei einer Finanzierung wirklich ist – und der Makler „kostet“ letzten Endes Eigenkapital – ist das nicht (mehr) für die Finanzierung vorhanden, dann wird die Finanzierung recht teuer.

Wer kann, sollte versuchen auf den Makler zu verzichten – wie man das ggf. hinbekommt, dazu in der nächsten Ausgabe mehr. Ggf. rufen Sie mich an, dann kann ich schon einige Tipps geben.

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