Insider-Tipps (Blog)

Wichtige Änderungen 2017

Auch 2017 wird sich wieder einiges rund um die Immobilie verändern, viele Gesetzesvorhaben stehen schon fest. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die geplanten bzw. schon beschlossenen Veränderungen 2017...

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Mit kreditfinanzierten Immobilien gewinnt man immer?

Jeder kennt Menschen bzw. ist Menschen begegnet, die mehr oder weniger große Vermögen haben. Was haben diese Mensche gemeinsam? Richtig - sie besitzen meist auch Immobilien. Menschen mit großen Vermögen meist nicht nur die eigene - sondern auch noch zusätzlich vermietete Immobilien.

Was meinen Sie - haben diese Leute ihre Immobilien immer cash bezahlt?.... 

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6,5% Grunderwerbsteuer in Brandenburg

Nachdem in Berlin die Grunderwerbsteuer seit Anfang 2014 bereits auf 6,0 % gestiegen ist, plant die rot-rote Regierung in Brandenburg dies ab Mitte 2015 mit einer Anhebung des Steuersatzes von momentan 5,0% auf 6,5% noch zu toppen - und ist damit zusammen mit Schleswig-Holstein am teuersten in Deutschland. Andererseits ist der Immobilienkauf fast doppelt so teuer, wie z.B. in Bayern oder Sachsen (Grunderwerbsteuer dort 3,5%).  Somit möchte man am momentanen Immobilienboom mit verdienen - zu Lasten der privaten Immobilienerwerber. Während ein Kapitalanleger das sicher noch verschmerzen kann - denn die holen sich sowieso nach und nach das Geld zum großen Teil über die Steuer wieder zurück - trifft es wieder einmal diejenigen, die sich Ihr eigenes selbst genutztes Wohneigentum schaffen möchten - also den Mittelstand...   

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Mit welchem Anschlusszins (Planungszins) sollte man rechnen?

Das Thema Anschlusszins wird bei den meisten Bankberatern und sonstigen Finanzierungsvermittlern so gut wie ausgeblendet. Meist werden die verlockend günstigen 10-jährigen Konditionen angeboten. Wenn Sie das Angebot dann in den Händen halten, denn sehen Sie, dass die ganze Finanzierung mit dem gleichen Zins bis zum Schluss weitergerechnet wurde...  

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Welche Zinsbindung passt zu wem?

Es gibt verschiedene Faktoren, die bei der Wahl der richtigen Zinsbindung berücksichtigt werden müssen. Zum einen ist dies das ganz persönliche Sicherheitsbedürfnis jedes Einzelnen, die Berücksichtigung der persönlichen Einkommenssituation sowie die Höhe der Kreditsumme bzw. die noch vorhandene Restschuld des Darlehens. Im folgenden gehe ich auf diese 3 Faktoren noch etwas genauer ein... 

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Muss eine Immobilie im Alter schuldenfrei sein?

Das wünscht sich natürlich jeder - eine schuldenfreie Immobilie im Alter. In vielen Fällen bekommt man das auch hin, vor allem wenn man noch genügend Zeit bis zur Rente hat. Die Finanzierungskonzepte werden möglichst so ausgelegt, dass man im Alter keine "Schulden" mehr hat. Landläufig wird das dann als im Alter "mietfrei" wohnen bezeichnet... 

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Bauspartarife werden immer attraktiver

Die Bausparkassen sind gerade dabei ihre Bauspartarife weiter zu optimieren und dem jetzigen Zinsniveau anzupassen. Nachfolgend erläutere ich Ihnen kurz was es für Tarife gibt, welcher Tarif sich für wen lohnt, was sich momentan ändert und wie man als zukünftiger Bauherr, aber auch als Immobilieneigentümer davon profitieren kann...

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Gedanken und Tipps zur Sondertilgung

Wenn es nach den Wünschen der Kreditnehmer geht, dann steht das Verlangen nach Sondertilgungsmöglichkeiten ganz oben auf dem Wunschzettel der Kreditnehmer. Auch die Banken haben sich schon seit längerer Zeit darauf eingestellt und bieten oft Sondertilgungsmöglichkeiten von 5% der Darlehenssumme ohne Zinsaufschlag mit an. Das sind bei einer Kreditsumme von 150.000 € immerhin 7.500 € pro Jahr. 

Dabei machen Sondertilgungen durchaus Sinn, kann man doch dadurch sehr viel Zinsen sparen und ganz nebenbei die Laufzeit des Darlehens merklich verkürzen.

Da fragt man sich doch - warum sind die Banken damit einverstanden...

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Grunderwerbsteuer ab 2014

In Berlin, Schleswig-Holstein und Bremen müssen Immobilienkäufer ab dem 1. Januar 2014 tiefer in die Tasche greifen. In Berlin soll die Steuer von derzeit 5% auf 6% ansteigen. Der zukünftige Grunderwerbssteuersatz beträgt dann in Bermen 5% (+0,5) und in Schleswig-Holstein  sogar 6,5% (+1,5%).
Wer also in den genannten Bundesländern demnächst einen Immobilienkauf plant, der sollte sein Vorhaben noch möglichst vor der Steuererhöhung umsetzen. Das spart richtig Geld.

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Aufgepasst beim Vergleich von Krediten und Zinsen

Es klingt eigentlich ganz einfach - wenn man eine günstige Finanzierung möchte, dann muss man vergleichen. Also holt man sich verschiedene Angebote ein. Aber wie vergleicht man die Angebote? Oftmals hat man ganz verschiedene Finanzierungskonzepte.

  • Zum Beispiel ist es für einen Nicht-Fachmann ganz schwer einzuschätzen, was besser ist, eine "normale" Finanzierung oder eine Bausparfinanzierung.
  • Ist es besser KfW-Mittel mit einzubauen oder sollte man diese lieber weglassen.
  • Welche Auswirkungen kann ein Förderdarlehen auf die Finanzierung haben - und auch danach?
  • Ist eine Zinssicherung für mich sinnvoll?
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Die Möglichkeiten und Vorteile von Wohnriester

Wenn man über die Riester-Förderung redet – und dann speziell über Wohnriester, dann heißt es oft: Das ist viel zu kompliziert und bringt mehr Aufwand als Nutzen. Selbst viele Berater und sogar Verbraucherschützer (wie neulich in einer Talk-Show) geben offen zu, dass sie das Ganze nicht verstehen. Zugegeben, es ist wirklich nicht ganz einfach. Aber genau das ist doch die Aufgabe von Beratern, sich  damit auseinander zu setzen und Ihnen die Vorteile aufzeigen. Und wenn man das tut, dann kommt man auf sehr interessante Ergebnisse. Damit ist gemeint, dass man immerhin je nach Situation und Lebensverhältnisse locker mal 10.000 € bis über 50.000 € sparen kann bei einer Baufinanzierung. Auch wenn sich der Staat im Alter einen Teil dieser Förderung zurück holt (Faustformel: etwa ein Drittel), ist das doch viel Geld, auf das man nicht unbedingt verzichten sollte.

 

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Die Sinnhaftigkeit von Bausparverträgen

Beim Thema Bausparen scheiden sich wirklich die Geister – einige schwören darauf – andere sagen, das bringt nichts und es ist völliger Unfug. Natürlich liegt die Wahrheit, wie so oft im Leben – in der Mitte.

 

Wenn jemand zum Beispiel vor 8 bis 10 Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen hat um sich damit eine Basis zu schaffen für eine spätere Finanzierung, für den war der Nutzen nicht allzu groß. Zum einen verzichtete dieser auf eine ordentliche Verzinsung (meist nur 1,0% bis 2,0 % p.a., damals hätte man bei den Banken mehr bekommen). Der „Lohn“ dafür war, dass man sich das Recht auf einen (damals noch) günstigen Kredit erworben hat mit einem Zinssatz von 4,0 bis 5,0% p.a.. Da das Zinsniveau jedoch jetzt viel niedriger ist, lohnt es sich kaum, diese Kredite in Anspruch zu nehmen.  Keiner konnte damals ahnen bzw. hat es für möglich gehalten, dass die Zinsen jemals auf solch eine niedriges Niveau sinken werden.

 

Ist deshalb der Bauspargedanke schlecht? Meine Antwort: Es kommt darauf an!   

 

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Wie Sie beim Kauf einer Immobilie evtl. den Makler sparen können

In der letzten Ausgebe der Insider-Tipps fanden Sie eine Beispielrechnung, wie 7.200 € Maklercourtage die Eigenkapitalbasis dermaßen schmälern, dass Sie zu einem Zinsmehraufwand von ca. 22.000 € führen. Das ist vielen Immobilienkäufern oftmals nicht voll bewusst. Wer das einmal verinnerlicht hat, der sucht natürlich nach Möglichkeiten, wie man den Makler möglichst vermeiden kann. Zu Beginn jedoch  einige grundsätzliche Ausführungen:

 

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Wie sich die Maklergebühr bei einer Finanzierung ver(4)facht

Gerade in den Großstädten ist es so, dass man ohne Makler kaum ein vernünftiges Haus oder Grundstück bekommt. Leider ist der Beruf des Immobilienmaklers kein geschützter Beruf – und so ist festzustellen, dass es zwar auch gute Makler gibt, aber der Großteil ist unqualifiziert und deshalb eigentlich nicht das viele Geld wert, was sie kosten. Ich als Finanzierungsberater merke sofort, ob es meine Kunden mit einem guten qualifizierten Makler zu tun haben oder nicht. In über 80% der Fälle sind es leider die weniger guten…

Woran erkennt ich einen guten Makler?

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Mietkauf, Optionskauf und Zielkauf

Diese Begriffe hat sicher jeder schon mal gehört und sie tauchen immer mal wieder auf. Mietkauf wird meistens dann eingesetzt, wenn eine Immobilienverkäufer oder Bauträger seine Objekte nicht los wird zu dem Preis, den er sich vorgestellt hat. Um nicht darauf sitzen zu bleiben, lässt er die Leute, die sich für die Immobilie interessieren zunächst als Mieter einziehen, mit der Option, die Immobilie später mal zu kaufen. Dabei wird versprochen, einen Teil der Miete beim späteren Kauf mit anzurechnen. Aber Vorsicht – meist ist der Kaufpreis überteuert – auch wenn es sich erst einmal gut anhört. Auf jeden Fall sollte man solche Angebote immer von einem Fachmann prüfen lassen. Gern können Sie sich an mich wenden, wenn Sie mal mit so einem Angebot zu tun haben.

 

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