Immobilie gefunden - was nun?

Sie haben also (idealer Weise nach einem Orientierungsgespräch mit Ihrem Finanzierungsspezialisten) eine für Sie passende Immobilie entdeckt, in die Sie sich möglicher Weise auch schon "verliebt" haben. Jetzt gilt es "kühlen" Kopf zu bewahren. Wenn das Bauchgefühl "ja" sagt, dann ist es auch meist das Richtige. Nun folgen 6 Schritte, um sich um die Immobilie zu bemühen - und letztlich auch zu kaufen:

  1. Kontakt mit Finanzierungsberater
  2. Besichtigungstermin vereinbaren + Besichtigung
  3. Bei echtem Interesse Ihrerseits - dieses Interesse auch bekunden und weiteren Besichtigungstermin vereinbaren + Preisverhandlung.
  4. Sicherung der Immobilie durch eine Reservierung.
  5. Zügige Finanzierungszusage
  6. Notartermin

1. Kontakt mit Finanzierungsberater

Schicken Sie mir als Ihren Finanzierungsberater einfach das Exposè, für das Sie sich interessieren. Ich werde es kurz mit Ihnen durch checken und mit der Orientierungsberatung abklären. Das können wir leicht online machen - per Telefon und Internet (Freischaltung meines Bildschirms) - in nur wenigen Minuten bekommen wir heraus, ob das Objekt (ggf. auch mit Modernisierungskosten) für Sie passt. Außerdem kann ich für Sie abklären, wie die Banken das Objekt bewerten würden. Dann erkennt man inwieweit der Preis auch aus Bankensicht in Ordnung ist oder ob es da ggf. Schwierigkeiten geben könnte, weil der geforderte Preis vielleicht zu hoch ist.

Im Ergebnis unserer gemeinsamen Einschätzung kann ich Ihnen ein Schreiben fertig machen, in dem ich bestätige, dass die Finanzierung aus der Sicht der mit mir zusammen arbeitenden Banken klappt. (Diese bekommen Sie von mir natürlich nur, wenn ich mir mit mindestens 70%-90% sicher bin, dass wir die Finanzierung hinbekommen). Das ist zwar noch keine Finanzierungszusage. Aber dieses Schreiben können Sie bereits beim ersten Besichtigungstermin überreichen, wenn das Objekt hält, was es verspricht. Das ist für den Verkäufer schon mal eine Expertise, dass Sie sich ernsthaft um das Objekt bemühen und die Finanzierbarkeit bereits gegen gecheckt haben. Glauben Sie mir, das wird Eindruck machen auf die Verkäufer bzw. Makler und damit haben Sie gute Aussichten mindestens in die engere Wahl zu kommen. 

Noch ein Hinweis:

Keine Bange, wenn Sie mir schon das dritte oder sechste Exposè schicken. Es wäre ein Zufall wenn gleich das erste oder zweite passt - Sie üben ja noch. Das gehört zum Service und ist völlig in Ordnung, wenn ich später auch die Finanzierung vermitteln darf. Finanzierung ist Vertrauenssache - und auch ich baue da auf Ihr Vertrauen bzw. Ihre Ehrlichkeit.

2. Erste Besichtigung

Parallel zu 1. können Sie dann zeitnah einen Besichtigungstermin vereinbaren. Kommt es zur Besichtigung kann ich Ihnen dazu noch einige Hinweise geben:

  • Wenn Sie eine Besichtigung vereinbart haben, dann sollten möglichst nicht noch weitere Interessenten zugegen sein (manchmal wird das so gesteuert, um den Preiskampf anzukurbeln). Sie sollten allein die Gelegenheit bekommen das Objekt ausgiebig zu besichtigen. Dann können Sie auch gleich direkt Fragen stellen, auf die andere u.U. gar nicht gekommen wären  und auch offener kommunizieren mit Verkäufer und/oder Makler.  
  • Ideal ist, wenn Sie zur Besichtigung schon jemand begleitet, der sich mit Immobilien und möglichen Mängeln auskennt (auch die, die nicht gleich auf den ersten Blick zu sehen sind). Beim ersten Termin sollte sich schon das Gefühl einstellen, dass es die richtige Immobilie ist.
  • Spätestens bei einem 2. Besichtigungstermin (wenn Sie in die engere Auswahl gekommen sind), dann sollten Sie einen Bau- bzw. Immobilienfachmann mitnehmen - ggf. gegen Bezahlung (z.B. jemand vom Bauherrenschutzbund), um einen Fehlkauf zu vermeiden.
  • Um in die engere Auswahl zu kommen ist es wichtig, dass Sie offen und ehrlich kommunizieren. Vor allem, wenn Sie von der Immobilie begeistert sind, dann sagen Sie es dem Verkäufer bzw. Makler, damit er merkt, dass Ihr Interesse ehrlich ist. Anders herum - Interesse nur vorgeben das bringt nichts, außerdem merkt man das.
  • Geben Sie dem Makler bzw. Verkäufer das Gefühl. dass Sie gut verdienen und sich die Immobilie auch leisten können (wenn die Immobilie im Rahmen dessen liegt, was wir gemeinsam berechnet haben) - manchmal hilft auch die Berufsbezeichnung - das kann aber auch nach hinten los gehen (wenn z.B. der Verkäufer mit irgend einer Berufsgruppe schlechte Erfahrungen gemacht hat...) . 
  • Verkäufer möchten lieber an Leute verkaufen, die Ihnen sympathisch sind. Interessieren Sie sich auch für die Geschichte der Immobilie oder die eine oder andere Besonderheit oder auch für das, was ggf. noch erzählt wird. Auf jeden Fall sollten Sie vermeiden irgend etwas "schlecht" zu reden oder gar Einrichtungen, Ausstattungen oder kleine Mängel  zu kritisieren, vor allem wenn man es leicht abstellen kann. Registrieren Sie es nur für sich und beurteilen Sie nur für sich, ob Sie damit leben können. Das sind oftmals Sachen, die lassen sich später so gestalten, wie Ihnen das gefällt - und über Geschmack lässt sich je trefflich streiten. 
  • Fragen Sie gleich nach den benötigten Unterlagen für die Finanzierung - viele Privatverkäufer (aber auch faule Makler) vernachlässigen das oft - gerade was Grundrisse, Wohnflächenberechnungen. Modernisierungsnachweis für die letzten 20 Jahre oder ältere Unterlagen angeht.

3. Weiteren Besichtigungstermin und Preisverhandlung

Dieser Schritt erfolgt natürlich nur, wenn Ihnen die Immobilie nach der ersten Besichtigung weiterhin so gut gefällt, dass Sie diese kaufen möchten. Außerdem sollten Sie von Seiten der Verkäufer/Makler mindestens in die engere Auswahl gekommen sein - bestenfalls wird Ihnen schon signalisiert, dass Sie als Käufer die erste Wahl sind - aber das dürfte innerhalb des Berliner "Speckgürtel" die Ausnahme sein.

Wichtig ist hier nun die Immobilie noch einmal richtig in Augenschein zu nehmen und auch in Ecken zu schauen, die man bei der Erstbesichtigung nicht oder nur oberflächlich gesehen hat. Wie schon gesagt - jemand mit entsprechendem Sachverstand sollte auf jeden Fall mit zugegen sein.

Pauschale Ratschläge zu geben hinsichtlich der Preisverhandlung sind kaum möglich, das ist sehr situationsbedingt und hängt neben den sachlichen Gründen sehr vom Charakter und den Ambitionen des Maklers bzw. Verkäufers ab. Folgende allgemeine Hinweise kann ich jedoch geben:

  • Meist bekommt man schon ein Gefühl dafür oder es wird einem gleich zu verstehe gegeben, inwieweit der Preis verhandelbar ist oder nicht. Eine kurze freundliche Frage nach der Verhandelbarkeit des Preises sollte in der Regel zu gegebener Zeit nicht schaden - das sollte sich jedoch ergeben und nicht gleich in den Vordergrund gestellt werden, vor allem dann nicht, wenn Ihnen die Immobilie sehr gut gefällt.
  • Spätestens mit der 2. Besichtigung sollte man dann auf den Preis zu sprechen kommen, vor allem wenn die Rücksprache mit mir (siehe 1.) ergeben hat, dass der aufgerufene Preis zu Problemen bei der Finanzierung führen könnte oder wenn größere Mängel erkannt wurden, über die weder im Exposè  noch bei den bisherigen Besichtigungen hingewiesen wurde. 

Es kommt auch immer darauf an, in welchen Zustand sich die Immobilie befindet und in welcher Lage sie sich befindet. Die Chancen, dass bei den Preisverhandlungen noch etwas herausgeholt werden kann ist am größten, wenn die Lage nicht so sehr nachgefragt wird. Handelt es sich um eine sehr gute Lage, dann hat man momentan den Fakt, dass es eine Vielzahl von Interessenten gibt, so dass die Verkäufer gar keine Veranlassung sehen, am Preis noch etwas zu machen. Im Gegenteil - viele Verkäufer sind überrascht wegen der großen Nachfrage, so dass sich der Preis während des Verkaufsprozesses sogar noch nach oben bewegen kann. Das habe ich leider schon öfters erlebt. In diesem Fall ist es meist so, dass derjenige die Immobilie bekommt, der diese unbedingt will - vorausgesetzt man kann es sich auch leisten.

Es kann also auch sein, dass Sie aufgefordert werden ein Gebot abzugeben - dass man also ins Bieterverfahren übergeht - oder dass Ihnen schlichtweg gesagt wird, dass jemand mehr geboten hat - wenn Sie dann "Glück" haben, dann können Sie noch mitbieten, wenn man Sie lässt. In dieser Phase sollten wir eng miteinander kommunizieren, um gemeinsam festzustellen, inwieweit das Sinn macht - einmal aus Ihrer Sicht und einmal aus der Sicht der Finanzierung...

4. Reservierung

Wenn immer noch alles passt - auch der Preis - ist es wichtig, dass Sie in dieser Phase eine Reservierung anstreben - das heißt, dass Sie relativ sicher sein können, dass in dieser Zeit die Immobilie nicht an jemand anderen verkauft wird. Auch sollte die Immobilie aus der Vermarktung genommen werden - also nicht mehr in den Portalen beworben werden oder zumindest als "reserviert" gekennzeichnet werden.

Bei der Reservierung sollte man auf folgendes achten: 

  • Meistens wird die Zeit für die Reservierung begrenzt. Dabei ist darauf zu achten, dass diese Begrenzung nicht zu eng bemessen ist - erst Recht dann, wenn noch nicht alle Unterlagen für das Objekt seitens des Maklers bzw. des Verkäufers beigebracht wurden. Sie sollten darauf bedacht sein, dass die Reservierungszeit mindestens 4 Wochen beträgt und möglichst erst dann beginnt, wenn alle Unterlagen vom Objekt vorliegen. Gerade wenn noch irgend welche Unterlagen besorgt werden müssen können schnell mal ein bis zwei Wochen ins Land gehen - das könnte übrigens auch auf die eigenen Unterlagen zutreffen, wenn man z.B. von einer Versicherung oder vom Arbeitgeber usw. noch einen Nachweis benötigt. Auch die Banken haben mitunter längere Bearbeitungszeiten - gerade wenn sie attraktive Zinssätze haben...
  • Es kann auch sein, dass z.B. ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangt (die dann später wieder verrechnet wird mit seiner späteren Maklergebühr). Meist wird diese Gebühr jedoch nicht erstattet, wenn es dann doch nicht zum Kauf kommt - also ist Vorsicht angebracht. Wenn Sie so etwas unterschreiben und dann zahlen sollen, dann schicken Sie mir bitte vorab das Dokument - wir sollten das dann noch einmal kurz durchsprechen und ggf. abwägen, vor allem wenn die Finanzierung u.U. auch scheitern könnte.

Nach der Reservierung sollten ein Notar damit beauftragt werden zeitnah einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Dazu bedarf es noch einiger Verhandlungen - was soll übernommen werden - Termin der Besitzübernahme, Schlüsselübergabe u.a.. In dieser Phase kann ich Ihnen noch einige Hinweise geben, auf was sonst noch zu achten ist.

5. Zügige Finanzierungszusage

Nach der Reservierung beginnt meine eigentliche Aufgabe - oder das, was die Banken und viele Vermittler ausschließlich tun. Die größte Herausforderung ist dabei das Zusammentragen aller Unterlagen und zwar so aufbereitet, dass die Banken es auch akzeptieren. Dabei ist jede Bank etwas anders und man kann viele Fehler machen.

Dann folgen die Schritt 2 und 3 meiner Leistungsbeschreibung, die wir besprochen haben und die Ihnen vorliegen sollte, wenn nicht dann einfach anfordern. Für diese Phase benötige ich ca. 1 Woche einschließlich den Besprechung mit Ihnen.

Wenn wir dann gemeinsam das für Sie günstigste Finanzierungskonzept gefunden haben - zu den besten Konditionen, dann wird die Finanzierung beantragt - die Genehmigung dauert dann zwischen 3 Tagen und 4-6 Wochen - je nach Bank - da muss man dann auch schauen, wie viel Zeit man hat. In Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass man z.B. das zweitbeste Angebot nehmen muss, weil die voraussichtliche Zeit bis zur Finanzierungszusage zu lang ist... 

 

6. Notartermin

Wenn die Finanzierungszusage erfolgt ist, dann sollte man zügig den Notartermin fest machen. Nachdem der Kreditvertrag von beiden Seiten unterschrieben wurde haben Sie eine Widerrufsfrist von 14 Tagen - danach ist der Darlehensvertrag unwiderruflich - auch wenn es aus irgend welchen Gründen nicht zum Kauf kommt.

Um so wichtiger ist, dass der Notarvertrag innerhalb dieser Widerrufsfrist  von allen Parteien rechtskräftig unterschrieben wird, sonst könnten Sie eine unwiderruflichen Kredit haben - aber keine Immobilie dazu. Es kann ja immer noch etwas dazwischen kommen (z.B. einer der Verkäufer spielt nicht mit, will noch am Preis drehen z.B. bei Erbengemeinschaften oder einer der Verkäufer wird krank oder verstirbt kurzfristig. Dann kann sich die ganze Situation ändern. Um da noch reagieren zu können, sollten Sie also auf die 14-Tages-Frist beim Widerruf achten - also innerhalb dieser Frist sollten Sie alles unter Dach und Fach haben.