Mit kreditfinanzierten Immobilien gewinnt man immer?

Jeder kennt Menschen bzw. ist Menschen begegnet, die mehr oder weniger große Vermögen haben. Was haben diese Mensche gemeinsam? Richtig - sie besitzen meist auch Immobilien. Menschen mit großen Vermögen meist nicht nur die eigene - sondern auch noch zusätzlich vermietete Immobilien.

Was meinen Sie - haben diese Leute ihre Immobilien immer cash bezahlt?.... 

...die meisten wohl nicht. Selbstverständlich haben sie dafür Kredite aufgenommen. Das ist auch nicht weiter schlimm - steht doch hinter den Krediten ein bleibender Wert. Aber was noch besser ist - die Kreditkosten (also die Zinsen) werden meist von anderen bezahlt. Meist werden auch noch große Teile der Kreditrückzahlung (also der Tilgung) auch noch von anderen bezahlt.

Nun werden Sie sagen - ok, bei vermieteten Immobilien verstehe ich das - da bekommt der Eigentümer der Immobilie eine Miete - die reicht meist für die Zinsen - und bei den jetzt niedrigen Zinsen - meist auch für einen Großteil der Tilgung.

Wie ist das aber bei einer eigenen Immobilie - da zahle ich doch alles alleine - sowohl Zins als auch die Tilgung. Da haben Sie vollkommen Recht. Aber da kann man entgegnen - bei einer eigenen Immobilie zahlen Sie ja keine Miete mehr.

Zu Beginn haben die meisten ja noch Miete gezahlt. Was geschah mit dieser Miete - richtig - damit haben Sie dem Eigentümer der Wohnung geholfen seine Zinsen und meist auch seine Tilgung zu bezahlen. Sie durften in der Wohnung wohnen - die Miete war für Sie verschwunden - weg.

Mit der eigenen Immobilie zahlen Sie Ihre früherer Miete an die Bank als Zins - der Zins ist auch weg, wie die Miete. Aber meist bleibt noch ein Teil der früheren Miete übrig - und damit zahlen Sie Ihren Kredit ab. Somit bilden Sie aus einem nicht erheblichen Teil Ihrer (eigentlichen) Miete ein Vermögen - nämlich Ihre eigene Immobilie.

Zugegeben - oftmals ist die spätere Kredit-Rate schon etwas höher, als die frühere Miete. Aber der Grund liegt oft darin, dass Sie sich mit der neuen Immobilie meist wesentlich verbessert haben - was die Größe der Immobilie und was den Wohnkomfort oder die Lage betrifft, stimmt`s?

Folgende kleine Berechnung macht die Vorteile für das Wohneigentum vielleicht noch etwas deutlicher. Wenn Sie für den Kauf einer eigenen Immobilie zur Zeit 200.000 € Kredit benötigen und zahlen einen Durchschnittszins mit langer Zinsbindung von 2,0%, dann bezahlen Sie lediglich 333,33 € Zinsen pro Monat. Da Sie monatlich tilgen, wird die Zinszahlung jeden Monat etwas niedriger - im Gegensatz zur Miete - die kann noch steigen.

Nun kommt es darauf an, wie viel Sie tilgen - aber egal wie viel Sie mehr zahlen - alles was die 333,33 € übersteigt ist Vermögensbildung, denn damit zahlen Sie Ihren Kredit ab - jeden Monat gehört Ihnen ein Stück mehr von Ihrer Immobilie - bis sie endlich abgezahlt ist. Somit haben Sie sich trotz Finanzierung durch die Bank ein kleines Vermögen geschaffen.

Zwischenfazit:

Man sollte aus einem Teil seiner jetzigen Miete durch Eigentumserwerb lieber ein eigenes kleines Vermögen schaffen - Rate statt Miete.

(Raten kann man übrigens gegen Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit und Tod absichern, wer sich unsicher ist)

Wären Sie "nur" Mieter, könnten Sie vielleicht nebenbei noch etwas sparen - aber es wird kaum so viel dabei herauskommen, wie später Ihre abgezahlte Immobilie Wert ist. Und damit kommen wir zu dem - warum Sie immer mit der Immobilie gewinnen. 

Würden Sie einen Sparvertrag bedienen und 30 Jahre lang z.B. 150 € sparen (die Sie z.B. neben Ihrer Miete noch übrig hätten), dann hätten Sie nach 30 Jahren bei 4% Zinsen (wer schafft das noch?) 104.454 € gespart. Sie haben in der gleichen Zeit mit dem selben Aufwand (frühere Miete - ohne Mietsteigerung!) + 150 € einen Kredit abgezahlt in Höhe von 200.000 € (wir unterstellen mal, das war auch der Kaufpreis). Jetzt kommt die Inflation ins Spiel. Wir unterstellen mal eine Inflation von durchschnittlich 2,5%. Außerdem unterstellen wir , dass die Immobilie eine Wertsteigerung erfahren hat von durchschnittlich nur 1%.

Das Ergebnis ist:

- durch die jährliche Inflation von 2,5% haben die angesparten 104.454 € in 30 Jahren nur noch eine Kaufkraft von knapp 50.000 €. 

- In der gleichen Zeit ist die Immobilie etwa 270.000 € wert bei durchschnittlich nur 1% Wertsteigerung pro Jahr.

Klar - nun kann jemand herkommen und sagen - dass ja an der Immobilie auch noch einiges getan werden musste, damit diese auch im Wert stabil bleibt - das ist richtig. Der Mieter hatte aber in der Zwischenzeit sicher auch mit der einen oder anderen Mietsteigerungen zu tun - also unterm Strich steht trotzdem der Eigentümer wesentlich besser da, wie der Mieter und Sparer, zumal er im Alter die Immobilie entweder zu Geld machen kann oder weitestgehend mietfrei dort wohnen kann. Und das ist das , was ich damit deutlich machen wollte.

Zwischenfazit:

Bei Immobilien ist die Inflation unser Freund - bei Sparverträgen ist die Inflation unser Feind. Deswegen gewinnen Sie immer mit Immobilien.

Relativ viele (vor allem Paare) haben ein Einkommen das reicht, um sich mit der Wohneigentum-Strategie ein kleines Vermögen aufzubauen. Inzwischen kann man sogar sagen, dass es kaum ein Alternative dazu gibt, denn Sparen bringt kaum noch was.Die größte Herausforderung ist inzwischen, die richtige Immobilie zu finden...

Im nächsten Blog-Beitrag erfahren Sie noch mehr über Vermögensaufbau-Strategien mit vermieteten Immobilien und für wen das in Frage kommt. 

Gern können wir über die aufgeführten Thesen diskutieren - ich freue mich über jeden Kommentar!

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