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Mietkauf - statt Miete!

Bevor diese Variante von Miet-Kauf weiter unten noch genauer erklärt wird, soll hier am Anfang  zunächst erläutert werden, für wen dieser Miet-Kauf besonders in Frage kommt.

Viele, die sich mit einem Immobilienkauf befassen haben schlichtweg Angst, dass sie sich damit finanziell übernehmen. Die Erfahrung aus vielen Gesprächen zeigt:

  1. Es soll möglichst wenig Eigenkapital eingesetzt werden (viele haben auch nicht viel Eigenkapital) bzw. das vorhandene Eigenkapital soll so wenig wie möglich aufgebraucht werden - damit nicht alle Reserven weg sind.
  2. Es soll möglichst immer die gleiche bezahlbare monatliche Rate gezahlt werden (wie eine Miete, die aber nicht steigt) bis die Immobilie schließlich nach x Jahren abgezahlt ist.
  3. Es besteht die Befürchtung, dass die Zinsen wieder ansteigen und dadurch eine spätere Anschlussfinanzierung nicht mehr finanzierbar ist. Keiner will bei der Finanzierung des eigenen zu Hauses kalt erwischt werden.

Genauso wie wir uns solch niedrige Zinsen noch vor ein paar Jahren nicht vorstellen konnten, so fällt es uns jetzt langsam schwer sich wieder vorzustellen, dass die Zinsen wieder auf über 4% +X steigen könnten. Doch der Markt überrascht uns (und auch alle Experten) immer wieder - keiner hat die Glaskugel.

 

Wenn Sie sich also auch mit diesen Fragen befassen, dann sollten Sie jetzt weiterlesen. Wenn  außerdem folgende Voraussetzungen erfüllt sind, dann kann überlegt werden, inwieweit die Miet-Kauf-Variante für Sie in Frage kommt:

  • Etwas Eigenkapital sollte bereits angespart worden sein (z.B. auf Konten, Depots, Bausparverträgen oder sonstigen Sparverträgen) - ansonsten wird es zu eng. Wie viel davon benötigt wird, das muss im Einzelfall durchgerechnet werden.                                    Als Faustformel gilt:                                                                                                                                Die Nebenkosten (Notar/ Grundbuch, Makler und Grunderwerbsteuer) + 5% bis 20% vom Kaufpreis wären gut. Ist weniger Eigenkapital vorhanden, dann finden sich oft auch noch Möglichkeiten und Wege, das muss man im Einzelnen prüfen.
  • Je länger die Laufzeit sein kann bis zur vollständigen Abzahlung (im Idealfall vor Beginn des Rentenalters), um so erträglicher wird die monatliche Rate. Das ist aber auch in jedem einzelnen Fall sehr unterschiedlich!

Daraus abgeleitet eignet sich diese Art des Mietkaufs für Leute, die Eigenkapital einbringen können und wollen - je jünger desto besser, wobei es da keine Obergrenze gibt, weil immer die persönliche Situation eine große Rolle spielt. Außerdem macht es oft einen Unterschied, ob man bauen oder kaufen möchte. Der Neubau (ohne Bauträger) schneidet meist besser ab - aber dazu gehe ich weiter unten noch näher ein.

Wenn Sie sich angesprochen fühlen bzw. wissen möchten, ob diese Variante des Miet-Kaufs auch für Sie in Frage kommen könnte, dann sollten Sie einen Termin mit mir für ein persönliches Beratungsgespräch vereinbaren - am besten gleich über meinen Kalender. Klicken Sie dazu einfach hier auf den Button

Was genau verbirgt sich nun hinter dieser Variante  des Miet-Kaufs?

 

Wenn Sie im Internet "Mietkauf" eingeben, dann konnte man in der Vergangenheit verschiedene Modelle finden. Diese verschwanden im Laufe der Zeit auch immer wieder, weil sie einfach nicht richtig funktioniert haben oder einfach unseriös waren. Da der Begriff Mietkauf nicht geschützt ist, kann ihn auch jeder benutzen, wie er möchte.

Zugegeben - das was ich Ihnen im Folgenden erkläre ist eigentlich auch kein richtiger Mietkauf. Aber am Ende werden Sie sehen, dass der Name aber trotzdem passt. Ich würde sagen es ist wie Mietkauf - nur Besser!

Diese Variante des Miet-Kaufs ist auch keine neue Erfindung. Wenn man es genau betrachtet ist jede Finanzierung ein Miet-Kauf. Im Gegensatz zur Kaltmiete bei vermieteten Immobilien (dem Mietzins für die Wohnkosten) zahlt man bei einer Kreditfinanzierung eine monatliche Rate und die hat  2 Komponenten:

  • Einmal den Zinsanteil - also den Kostenanteil - diesen kann man gleichsetzen mit der monatlichen Miete - es handelt sich um Kosten, mit denen man das Wohnen bezahlt. Nur dass das Geld nicht an den Vermieter geht, sondern an die Bank. Dieses Geld ist so oder so weg.
  • Und zum anderem dem Tilgungsanteil, dieser dient der Vermögensbildung, denn damit kauft man nach und nach die Immobilie, indem man Monat für Monat einen Teil des Kredites abzahlt, bis er vollständig zurückgezahlt ist.
  • Zins ist also gleich Miete und Tilgung ist gleich Kauf, so kommt man auf den Miet-Kauf.

Als echten Miet-Kauf würde ich aber nur die Varianten bezeichnen, die über die gesamte Laufzeit eine annähernd gleich monatliche Rate garantieren und das Zinsänderungsrisiko ausschließen, so dass einem künftige Zinssteigerungen nichts mehr anhaben können.

 

Diese Finanzierungsvarianten wurden schon immer mit angeboten als Finanzierungsvariante mit gleicher monatlicher Rate über die gesamte Laufzeit  (meist mit unterschiedlichen Namen). Diese Finanzierungen wurden so verkauft - auch zu Zeiten, als die Zinsen noch bei 5% und darüber lagen. Bei solchen hohen Zinsen war es aber keine gute Sache für den Kreditnehmer - im Gegenteil - diese Finanzierungsvarianten waren immer sehr viel teurer als eine "normale" Finanzierung mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Deswegen wurden solche Finanzierungen von mir und vielen anderen seriösen - meist unabhängigen Finanzberaten - auch nicht angeboten, sondern es konnte nur davon abgeraten werden, Wir haben, wenn jemand so ein Finanzierungsangebot hatte bei unserer Beratung schwarz auf weiß vorgerechnet, dass es einfach zu teuer war. Auch bei Zinsen zwischen 3,5% und 5% passte es für kaum jemanden. Darunter war es schon für einige eine interessante Option.

Richtig interessant wurde diese Miet-Kauf-Variante, seit dem das Zinsniveau unter die 2%-Grenze gerutscht ist. Das hat folgende Ursachen und Vorteile:

  • Der Zinsanteil in einer monatlichen Rate ist jetzt fast immer kleiner als der Tilgungsanteil (vorher war es immer umgekehrt).
  • Eine direkte Tilgung eines Kredites bei so niedrigen Zinsen hat keine solche großen Zinseinsparungseffekt mehr, wie noch zu Zeiten mit höheren Zinsen.
  • Das jetzige Zinniveau kann kaum weiter runter gehen und wenn, dann nur minimal. Viel größer ist die Gefahr, dass die Zinsen innerhalb der nächsten 10 - 15 Jahre wieder ansteigen.
  • Also nutzt man statt einer normalen Finanzierung  (mit späterem Zinsrisiko) ein Modell der Zinssicherung. Damit kann man erreichen, dass die monatlichen Raten im Rahmen bleiben - meist sogar gleich bleiben über die gesamte Laufzeit.
  • Eine lange Laufzeit über 20 Jahre ist oft auch keine Option, weil dann durch das hohe Zinsniveau natürlich auch die Zinskosten steigen.
  • Außerdem werden die Zinszahlungen beim Miet-Kauf kalkulierbar, weil sie nach oben hin durch die Zinssicherung gedeckelt werden. Damit macht man sich vom Markt unabhängig.
  • Es gibt noch weitere positive Aspekte, die für die "Mietkauf" - Variante sprechen. Das erläutere ich Ihnen gern in einem Beratungsgespräch.

Die größten Vorteile sind also

  1. Ausschluss des Zinsänderungsrisikos - damit eine sichere Finanzierung
  2. gleiche bzw. stabile monatliche Rate
  3. und dennoch eine hohe Flexibilität

Damit ist also in der jetzigen Zeit, in der die Zinsen so günstig sind, die Miet-Kauf-Variante  sehr interessant. Lassen Sie sich also beraten und vereinbaren Sie gleich einen kostenlosen Beratungstermin - klicken Sie dazu hier auf den Button:

Weiter oben habe ich geschrieben, dass die Möglichkeiten für die "Mietkauf" - Variante sich meist bei einem Neubau noch verbessern. Das hat folgende Gründe:

  • Die Finanzierungsnebenkosten sind beim Neubau geringer, da diese nur auf den Grundstückspreis berechnet werden. Bei einem Kauf oder Bau mit Bauträger müssen die Nebenkosten auf die gesamte Kaufsumme (Grundstück + Gebäude bzw. Wohnung) gezahlt werden. Das sind im einzelnen:
  •                         die Grunderwerbsteuer (Berlin 6,0%, Brandenburg 6,5%),
  •                         die Maklergebühren (meist 7,14%) sowie
  •                         die Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2,0%).

Da kommen schnell mal auf 15 bis 16% allein für die Nebenkosten!

  • Außerdem kann man beim Neubau Eigenleistungen einbringen (die sogenannte Muskelhypothek)

Das bedeutet, dass man es sich beim Neubau leisten kann nicht so viel Eigenkapital einzubringen, um die gleichen Kredit-Konditionen zu bekommen, wie beim Kauf einer Immobilie.

Um das zu verdeutlichen abschließend ein Zahlenbeispiel, das das recht deutlich macht und verschieden Szenarien betrachtet:

  • Hauskauf

geplanter Hauskauf über              350.000 €

Notar- und Grundbuchkosten:         7.000 €

Makler                                                 24.990 €

Grunderwebsteuer Brandenburg  22.750 €            Summe Nebenkosten: 54.740 €

Gesamtkosten:                              404.740 €

Um einen vernünftigen Zinssatz zu bekommen sollten die Nebenkosten und mindestens 5% des Kaufpreises ( 17.500 €)  aus Eigenkapital gezahlt werden, so dass der Beleihungsauslauf bei 95% liegt. Es müssten also insgesamt 72.240 € eigene Mittel mitgebracht werden. Die Kreditsumme läge dann bei 332.500 €.

 

Im Gegensatz dazu ein geplanter

  • Neubau eines EFH

Grundstückskauf                               100.000 €

Notar- und Grundbuchkosten             2.000 €

Makler                                                      7.140 €

Grunderwerbsteuer Barandenburg    6.500 €         Summe Nebenkosten: 15.640 €

Neubaukosten                                    209.360 €        davon 15.000 € Eigenlaistungen

Baunebenkosten                                  25.000 €

Gesamtkosten:                                 349.000 €

Um den gleichen Zinssatz zu bekommen, wie beim obigen Hauskauf müssen zu den Nebenkosten noch zusätzlich 660 € Eigenkapital mit eingebracht werden, also insgesamt "nur" 16.300 € eigenes Geld, da die Eigenleistungen auch noch mit anerkannt werden. Die monatliche Rate liegt auch niedriger, da die Kreditsumme geringer ist wie beim Kauf - sie beträgt 317.700 € bei gleichem Zins und ebenfalls mit einem Beleihungsauslauf von 95%.

 

Selbst wenn der Grundstückspreis und der Hauspreis höher sein sollten, ist der benötigte Eigenkapitaleinsatz immer noch geringer:

Grundstückskauf:                               120.000 €

Notar- und Grundbuchkosten              2.400 €

Makler                                                       8.568 €

Grunderwerbsteuer Brandenburg       7.800 €         Summe Nebenkosten: 18.768 €

Neubaukosten                                     220.232 €         davon 15.000 € Eigenleistungen

Baunebenkosten                                   27.000 €

Gesamtkosten:                                  386.000 €

Um den gleichen Zinssatz zu bekommen, wie beim Hauskauf müssen zu den Nebenkosten noch zusätzlich 3.432 € an Eigenkapital eingebracht werden, also insgesamt "nur" 22.200 € eigenes Geld, da die Eigenleistungen auch mit anerkannt werden. Die monatliche Rate ist etwas höher, als sie beim Kauf der oben kalkulierten Immobilie wäre, da die Kreditsumme um 16.300 € höher ist, sie beträgt 348.800 € bei gleichem Zins (wieder 95% Beleihungsauslauf).

Stehen die 16.300 € Eigenkapital zusätzlich zur Verfügung (also insgesamt 38.500 €), dann haben wir die gleiche Kreditsumme, wie beim obigen Beispiel des Kaufs - also 332.500. €. Damit liegt der Beleihungsauslauf beim Neubau unter Berücksichtigung der Eigenleistung bei 90,54 %.

 

Stockt man das Eigenkapital um weitere 2.000 € auf auf insgesamt 40.500 €, dann kann der Beleihungsauslauf auf 90% gesenkt werden, dann wird sich auf alle Fälle der Zinssatz der gesamten Finanzierung nicht unerheblich verbessern. Die Kreditsumme beträgt dann noch 330.500 €

 

Steckt man in die Finanzierung des Neubaus genau so viel Eigenkapital, wie beim Kauf oben also insgesamt 72.200 € bzw. weitere 31.700 € mehr, dann verringert sich die Kreditsumme auf 298.800 €. Damit kann schon per sè eine Verringerung der monatlichen Rate erreicht werden. Dabei erreicht man einen Beleihungsauslauf von  81,36%, womit sich eine nicht unerhebliche weitere Verbesserung des Zinssatzes erreichen lässt. Damit wird so eine Finanzierung schon wesentlich entspannter.

Bei diesem Bauspiel sehen Sie wie wichtig die Beaachtung der Beleihungsausläufe ist - ggf. kann man mitunter auch noch die 80% erreichen, wenn das Geld da ist, was wiederum bessere Zinsmöglichkeiten bietet.

Auf der anderen Seite ist es für einige künftige Immobilieneigentümer oftmals besser, es z.B. bei 85% Beleihungsauslauf zu belassen,  also eine Kreditsumme von ca. 313.000 € aufzunehmen, so dass noch gut 14.200 € Reserve und Rücklagen bleiben...

 

Jetzt würden Sie gern wissen, was denn da monatlich auf Sie zukommen würde. Das kann man leider nicht wie aus der Pistole geschossen sagen, weil das schlichtweg von zu vielen Größen abhängt - und jede Größe hat dabei seinen eigenden Einfluss auf die monatliche Raten. Dabei handelt es sich um:

  • die Gesamtsumme, die finanziert werden muss, wobei es dabei schon große Unterschiede gibt, ob ein Makler mitfinanziert werden muss oder nicht bzw. ob die Immobilie preiswert ist oder zu teuer (dann kann es Abschläge beim Beleihungsauslauf geben, was sich wiederum auf den Zins auswirkt).
  • das eingesetzte Eigenkapital (bei Neubau auch die von der Bank anerkannten Eigenleistungen)
  • Eigenkapital und Eigenleistungen beeinflussen wieder den Beleihungsauslauf, d.h. das Verhältnis von Kreditsumme zum anerkannten Wert der Immobilie
  • die  Laufzeit, bis wann die Immobilie abgezahlt sein kann
  • die monatliche Belastung, die man sich tatsächlich leisten kann.

Es gibt also keine satische 0815-Lösung, die Ergebnisse sind so individuell, wie jedes einzelne Leben. Es lohnt sich also, alles mal durchzurechnen und dann die beste und passendste "Mietkauf"-Variante für Sie zu finden - wobei jeder, wie gesagt,  da für sich seine eigene Prioritäten hat. Gern helfe ich Ihnen, mit den nötigen Berechnungen genau das Konzept zu finden, das für Sie passt. Selbstverständlich bekommen Sie auch eine ganz normale Finanzierung bei mir - wenn der "Mietkauf" für Sie nicht passt. Aber momentan spricht viel für die "Mietkauf"-Variante. Sie bekommen genügend Infornationen und Erläuterungen (Vor- und Nachteile) von mir, dass Sie frei entscheiden können!

 

Kommen Sie also auf mich zu - melden Sie sich einfach unter 0152 - 53 110 990 oder vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit mir, indem Sie hier auf den folgenden Button klicken. Dann können wir schon viele Dinge im Vorfeld abklären - auch wenn Sie noch kein passendes Objekt haben. Aber Sie wissen dann schon, wonach Sie suchen können...

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